Phúc Hà Group - nhà đầu tư "thứ cấp"

Ngày 15/12/2005, Tổng Công ty Sông Đà có công văn số 2672/TCT/Kte gửi UBND tỉnh Hà Tây (cũ) về việc giao cho Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị và KCN Sông Đà (SUDICO) làm chủ đầu tư dự án khu đô thị Nam An Khánh và được UBND tỉnh Hà tây (cũ) chấp thuận theo văn bản số 5305/CV-XDCB ngày 22/12/2005.

Nhìn vào tổng thể quy hoạch dự án, căn cứ theo Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 số 738/QĐ-UBND, lô đất mang ký hiệu HH1 được dùng để xây dựng căn hộ cao cấp, văn phòng hạng 2 dành cho các tập đoàn tài chính, ngân hàng với mật độ xây dựng 35%, chiều cao từ 20-30 tầng.

Phối cảnh tổ hợp dự án Thăng Long Victory do Phúc Hà Group làm nhà đầu tư "thứ cấp"

Tuy nhiên, thay vì nghiêm túc triển khai dự án với vai trò chủ đầu tư, ngày 15/7/2009, SUDICO đã ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” số 06/2009-HĐCN-NAK, chuyển giao lô đất HH1 cho Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh và Phát triển hạ tầng KCN Phúc Hà (Phúc Hà Group). Trong thương vụ chuyển nhượng nêu trên, Phúc Hà Group đã phải trả cho SUDICO số tiền tạm tính là 197.990.800.000 VNĐ.

Mặc dù đã ký hợp đồng chuyển nhượng, tuy nhiên, có tài liệu chứng minh nhiều năm sau đó SUDICO vẫn là chủ đầu tư, bao gồm cả lô đất HH1 chứ không phải Phúc Hà Group! Có lẽ chính vì lý do đó, trong Cáo bạch tài chính của SUDICO năm 2009, không hề thể hiện dòng tiền này.

Từ đó đến năm 2013, tại giấy phép quy hoạch số 330/GPQH, mật độ xây dựng lô HH1 được điều chỉnh lên 45%, gồm các khối tháp cao 25, 35, và 40 tầng.

Trong hợp đồng chuyển nhượng, SUDICO đưa ra điều kiện: “Bên chuyển nhượng có quyền quản lý việc xây dựng của bên nhận chuyển nhượng tham gia đầu tư theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 và các nội dung khác của dự án được cấp thẩm quyền phê duyệt”.

Ngược lại, Phúc Hà Group cam kết: “Tự chịu trách nhiệm và cam kết hoàn thành các thủ tục cần thiết để thực hiện nhiệm vụ của nhà đầu tư cấp 2 trong công tác đầu tư, xây dựng kinh doanh và khai thác các dịch vụ của dự án khu đô thị mới theo quy định…; Tự chịu trách nhiệm đối với mọi yêu cầu, khiếu nại, khiếu kiện của các khách hàng hoặc bất kỳ bên thứ ba nào trong quá trình triển khai dự án và kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng”.

Như vậy, Phúc Hà Group được xác định là nhà đầu tư “thứ cấp”. Hiện tại, sau các tòa tháp T1, T2, Phúc Hà Group đang triển khai xây dựng, mở bán tòa nhà T3 (tên thương mại là Thăng Long Capital) thuộc Tổ hợp chung cư và dịch vụ tổng hợp Thăng Long Victory nằm trên lô đất HH1, có diện tích 3.1934m2, khu đô thị mới Nam An Khánh (huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội).

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa SUDICO và Phúc Hà Group

Thế chấp dự án tại ngân hàng

Tuy nhiên, để có tiền đầu tư, xây dựng, Phúc Hà Group đã thế chấp toàn bộ các quyền tài sản, lợi ích phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng, với tổng giá trị tài sản thế chấp được các bên xác định là: 1.289.229.000.000VNĐ!

Qua nhiều lần giải chấp, thay đổi tài sản đảm bảo, theo hợp đồng mới nhất được ký kết ngày 10/7/2018 giữa Phúc Hà Group với Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn - Hà Nội thì giá trị khoản vay (hoặc nghĩa vụ) là 372.000.000.000 VND. Tài sản đảm bảo là toàn bộ các quyền tài sản (quyền nhận các khoản tiền, các khoản phải thu, các khoản bồi thường…) và lợi ích khác hình thành từ lô đất HH1 thuộc dự án Tổ hợp chung cư và dịch vụ hỗn hợp Thăng Long Victory.

Có một câu hỏi cần đặt ra, là ngân hàng liệu có quá mạo hiểm khi căn cứ vào “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” 06/2009-HĐCN-NAK ngày 15/07/2009 để giải ngân với số tiền hàng trăm tỉ đồng? Bởi, hợp đồng nêu trên thể hiện trách nhiệm rất lớn của Phúc Hà Group mà quyền lợi thì khá ít ỏi, thậm chí quyền sở hữu, quyền định đoạt đối với lô đất cũng không thể hiện rõ, trong khi đó việc triển khai dự án bị phụ thuộc nhiều vào SUDICO.

Một điểm rất đáng lưu ý là theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Đời sống Plus sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc.