Ronaldo mua căn hộ tại Cocobay Đà Nẵng: Không được cấp giấy chứng nhận vì "vướng" luật?

Siêu sao bóng đá thế giới mua nhà ở dự án Cocobay ở Đà Nẵng

Condotel khác biệt thế nào so với căn hộ?

Đầu tiên phải khẳng định: Condotel là một loại hình căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng. Condotel là viết tắt của hai từ cndo (căn hộ) và hotel (khách sạn). Condotel được kiến thiết giống như một khách sạn nhưng có chủ sở hữu riêng và có đầy đủ phòng khách, phòng ngủ, bếp ăn, phòng tắm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của con người như một căn hộ cao cấp.

Về cơ bản thì căn hộ nghỉ dưỡng condotel vận hành như một khách sạn thông thường. Sự khác biệt duy nhất là mỗi phòng được sở hữu bởi một cá nhân nào đó, thay vì một chủ sở hữu chung.

Khi nhà đầu tư mua condotel sẽ sở hữu 1 căn chung cư nằm tại vị trí kinh doanh du lịch và được chủ đầu tư thuê lại và sẽ cho khách du lịch thuê. Vì là để cho thuê lại nên các căn hộ này thường đạt tiêu chuẩn khách sạn 3-5 sao. 

Đầu tư vào condotel có được cấp sổ đỏ?

Ra đời từ những năm 1980 tại Mỹ, đến năm 2009 loại hình căn hộ này đã xuất hiện tại Việt Nam. Đến nay, một loạt các loại hình condotel đang nở rộ tại Việt Nam hiện nay như Condotel Nha Trang, Condotel Đà Nẵng, Condotel Phú Quốc... Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là, nhà đầu tư khi chi tiền vào dự án thì liệu họ có thể được cấp sổ đỏ hay không.?  

Liên quan đến vấn đề này chúng tôi đã phỏng vấn với luật sư Nguyễn Hồng Thái, Giám đốc Công ty luật quốc tế Hồng Thái và đồng nghiệp để có câu trả lời về vấn đề này.

PV: Thưa luật sư, khi nhà đầu tư mua căn hộ Condotel liệu có được cấp sổ đỏ như mua bán nhà đất thông thường hay không?

Luật sư Nguyễn Hồng Thái: Theo quy định tại Điều 8 Luật nhà ở 2014 quy định:

Trong điều kiện thông thường, để cá nhân được công nhận quyền sở hữu nhà ở cần đảm bảo điều kiện quy định:
 
Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật  nhà ở 2014.

2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

a)  Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này.

Hiện nay, việc đầu tư, xây dựng, mua bán căn hộ codontel chưa được quy định, điều chỉnh cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật

- Luật đất đai mới nhất hiện nay chưa có quy định cụ thể, chi tiết cho loại hình Condotel;

- Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2014 chưa có định nghĩa về loại hình kinh doanh bất động sản Condotel;

- Luật số 45/2013/ QH13 - Luật đất đai do quốc hội ban hành đến nay vẫn chưa có quy định cụ thể nào về loại hình căn hộ khách sạn.

Ronaldo được cho là đã mua căn hộ tại Condotel Đà Nẵng 

PV: Trong trường hợp được cấp sổ đỏ thì thủ tục pháp lý để được cấp sổ đỏ đối với người Việt Nam sẽ thực hiện như thế nào?

Luật sư Nguyễn Hồng Thái: Dự án du lịch nghỉ dưỡng là dự án kinh doanh sản xuất chứ không phải nhà ở. Ngay trong quyết định giao và cho thuê đất thực hiện dự án đã thể hiện rất rõ mục đích và thời hạn sử dụng đất. 

Theo Khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai 2013, về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Như vậy, thời hạn tối đa sở hữu tài sản hình thành trên dự án này cũng phải theo thời hạn của dự án.

Mới đây, tại cuộc họp 3 bên giữa đại diện Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đã đi tới thống nhất: Đối với các dự án condotel đã hình thành, phải theo quy định pháp luật hiện hành, chỉ được cấp quyền sở hữu có thời hạn mà thôi.

Đối với những dự án đang hình thành, nếu muốn được cấp sổ đỏ vĩnh viễn thì phải điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh dự án tới quyết định giao và cho thuê đất… Nếu được chấp thuận thì chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

PV: Được biết, nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng quan tâm đến loại hình dự án này. Có thể kể đến như cầu thủ bóng đá Ronaldo thông báo đã sở hữu căn hộ tại Cocobay Đà Nẵng. Thưa ông, nhà đầu tư nước ngoài nếu muốn sở hữu căn hộ để được cấp sổ đỏ thì thủ tục pháp lý ra sao?

Luật sư Nguyễn Hồng Thái: Điều 8 Luật nhà ở năm 2014 quy định: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.
Căn cứ Điều 159 và Điều 160 Luật nhà ở năm 2014 quy định điều kiện cá nhân, tổ chức nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:

Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Điều 160. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

4. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Như vậy, người nước ngoài hay tổ chức nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải đảm bảo điều kiện quy định nêu trên. Và thủ tục pháp lý sẽ do phía chủ đầu tư hỗ trợ cấp và có thời hạn sử dụng 50 năm.

PV: Được biết, nhà đầu tư được phép chuyển nhượng, sang tên dự án condotel thì thủ tục sang tên này liệu có gì khác biệt so với việc bán nhà thông thường?

Luật sư Nguyễn Hồng Thái: Condotel dù được xây dựng trên đất thương mại - dịch vụ cũng là một dạng công trình xây dựng và theo Khoản 3, Điều 19, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 22, Điều 2, Nghị định 01/2017 sửa đổi bổ sung một số điều Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thì “Đối với dự án có nhiều hạng mục công trình được thể hiện trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư dự án, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp, quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết, giấy phép xây dựng nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng hạng mục công trình hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình đó”

PV: Hàng loạt dự án về Condotel được cấp tại ven biển và những nơi có tiềm năng du lịch như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc... Tuy nhiên, luật sư có cảnh báo thế nào với nhà đầu tư khi họ tham gia mua những dự án căn hộ này? 

Luật sư Nguyễn Hồng Thái: Những lưu ý đối với nhà đầu tư khi họ tham gia mua những dự án căn hộ Condotel:

Pháp luật chưa quy định cụ thể về người mua chưa rõ ràng nên dễ xảy ra rủi ro.Ngoài ra, lợi nhuận khó có thể hy vọng quá cao hoặc đột biến. Mức chia lợi nhuận với chủ đầu tư thông thường là 75-25 hoặc 80-20. Người mua condotel sẽ được cam kết chia lợi nhuận từ 75% đến 80% từ việc cho khách du lịch thuê lại. 

Trong trường hợp không có khách hoặc ít khách thì thông thường chủ đầu tư sẽ cam kết mức lợi nhuận tối thiểu là 8-12%/năm cho dù có khách thuê hay không. Nếu so sánh đem tiền đi đầu tư kinh doanh lĩnh vực khách nhau thì có thể đem lại lợi nhuận lên tới 50% đến 100%;

Tính thanh khoản thấp: Bản chất của Condotel là sản phẩm đầu tư lâu dài và lấy dòng tiền. Nó không phải là sản phẩm ngắn hạn.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần chú ý khi lựa chọn dự án condotel để đầu tư vì khi bạn những dự án căn hộ có chủ đầu tư “xấu” sẽ dẫn đến chậm tiến độ, chậm bàn giao, thủ tục pháp lý bị bỏ ngỏ, khả năng khai thác vận hành sau này kém, lợi nhuận cam kết có thể bị phá vỡ. Vì vậy, cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định có nên đầu tư vào dự án căn hộ condotel hay không.