Bình Dương: Có dấu hiệu sai luật khi ngưng dự án ngàn tỷ đồng

Ngày 5/5/2020, Ban Tuyên giáo Tỉnh ủy phối hợp CQĐT Công an Bình Dương tổ chức họp báo thông tin vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí” xảy ra tại Tổng Công ty XNK Bình Dương (Tổng Công ty này thuộc Tỉnh ủy Bình Dương chiếm 60% vốn). Trong vụ việc này, ba lãnh đạo doanh nghiệp bị khởi tố bị can, điều tra. Trong đó, ông Nguyễn Văn Minh, 65 tuổi, chủ tịch HĐQT và ông Trần Nguyên Vũ (43 tuổi, tổng giám đốc) bị khởi tố, bắt tạm giam bốn tháng; còn ông Huỳnh Thanh Hải, 56 tuổi, được cho tại ngoại, cấm đi khỏi nơi cư trú.

Cung cấp thông tin “một nửa sự thật”

Công an tỉnh Bình Dương cho rằng lô đất 43ha tại phường Hòa Phú, TP Thủ Dầu Một là “vật chứng” của vụ án nên ra quyết định tạm giữ hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Công ty Tân Phú (hiện công ty này thuộc sở hữu của Tập đoàn bất động sản Kim Oanh). Khu đất 43ha chưa đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng theo Điều 188 Luật Đất đai, do “chưa được đăng ký biến động quyền sử dụng đất” kể từ khi Công ty Kim Oanh mua 100% vốn góp để trở thành chủ sở hữu Công ty Tân Phú. Nay, công an đã giao lô đất 43ha cho UBND tỉnh Bình Dương và phường Hòa Phú quản lý. 

Nghiên cứu hồ sơ, Luật sư Dương Phi Anh (Đoàn luật sư TPHCM) cho rằng, công an đã áp dụng sai luật! Lô đất 43 ha đã được Tổng Công ty Bình Dương chuyển nhượng cho Công ty Tân Phú ngày 8/12/2016 và đến tháng 3/2017, Công ty Tân Phú đã được cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Do đó, Công ty Tân Phú là chủ sử dụng đất hợp pháp, có quyền đầy đủ đối với khu đất này, bao gồm quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp khu đất.

Khi Tập đoàn Bất động sản Kim Oanh mua 100% vốn góp của Công ty Tân Phú từ Công ty Âu Lạc là đã trở thành chủ sở hữu của Công ty này, bao gồm cả lô đất 43 ha. Theo quy định của Luật Đất đai và Luật Doanh nghiệp thì Tập đoàn Kim Oanh không cần cập nhật biến động về sử dụng đất trong trường hợp này. Bởi, việc chuyển nhượng vốn góp là thay đổi sở hữu trong mua bán doanh nghiệp, nhưng pháp nhân có quyền sử dụng đất là Công ty Tân Phú không thay đổi, tức không có biến động về người sử dụng đất nên không phải đăng ký biến động.

Nói cách khác, Tập đoàn Kim Oanh chuyển quyền sở hữu toàn bộ vốn góp, không phải chuyển nhượng đất đai riêng làm thay đổi người sử dụng đất nên không phải đăng ký biến động (điều 95 Luật Đất đai).

Khu đất 43ha nơi xây dựng Khu đô thị Tân Pị thú đang bạm dừng

Trước đó, ngày 4/10/2019, tại hội nghị cung cấp thông tin cho báo chí, ông Bùi Minh Thạnh - chánh văn phòng Tỉnh ủy Bình Dương cho rằng: “Khu đất 43 ha này vốn thuộc quản lý của doanh nghiệp 100% vốn nhà nước là Tổng công ty Sản xuất xuất nhập khẩu Bình Dương. Trong đó, vốn góp của doanh nghiệp nhà nước là 60 tỉ đồng, tương đương 30% vốn điều lệ. Cổ đông còn lại, chiếm tới 70% vốn điều lệ, là Công ty cổ phần bất động sản Âu Lạc. Chủ trương xuyên suốt của Thường trực Tỉnh ủy Bình Dương là chỉ cho góp vốn bằng tiền, không phải bằng quyền sử dụng đất. Quá trình thực hiện phát hiện doanh nghiệp làm không đúng chỉ đạo nên Tỉnh ủy đã thu hồi chủ trương.”

Cho thành lập liên doanh Tân Phú, cho góp vốn, cho thoái vốn, rồi lại không cho thoái vốn... mà Tỉnh ủy Bình Dương cho là “nhất quán” thì thật lạ?!

Đơn kêu cứu của Tập đoàn Bất động sản Kim Oanh cho rằng phát biểu của đại diện Tỉnh ủy Bình Dương và của cả cơ quan điều tra trong hai cuộc họp báo trên là sai bản chất, sai nội dung trong hồ sơ. Theo đó, 43 ha này không thuộc “đất công” nên không phải bán đấu giá quyền sử dụng đất như các cơ quan của Bình Dương cố tình “nhầm lẫn” sau này. Toàn bộ diện tích đất được UBND tỉnh “giao đất có thu tiền sử dụng đất” chứ không phải giao “đất công” để Tổng Công ty XNK Bình Dương làm vốn ban đầu.  Chính Văn phòng Tỉnh ủy Bình Dương, Sở Tài chính tỉnh Bình Dương đã có văn bản xác nhận việc Tổng Công ty sử dụng vốn vay, vốn huy động (tức không dùng tiền ngân sách) để giải phóng mặt bằng mới có đất.

Luật sư Dương Phi Anh cho rằng việc Tỉnh ủy Bình Dương từ khoảng tháng 6/2018 và Công an Bình Dương từ cuối 2019 đến nay “gọi” 43 ha thuộc “đất công” nên “phải đấu giá quyền sử dụng đất” như vụ 32 ha của Công ty Tân Thuận (ở TPHCM)  là sai hoàn toàn. Bản chất hai vụ việc khác nhau. Vụ ở Bình Dương là tài sản thuộc doanh nghiệp (dù là doanh nghiệp nhà nước) có được trong quá trình kinh doanh của mình chứ không phải do nhà nước cấp ban đầu. 

Theo Khoản 1 Điều 3 Nghị định 13/2006/NĐ-CP ngày 24/1/2006 của Chính phủ thì: “Quyền sử dụng đất là tài sản nhà nước: Đất nhà nước giao cho tổ chức không thu tiền sử dụng đất; đất nhà nước giao cho tổ chức có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn nộp tiền sử dụng đất; đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả thuộc vốn ngân sách nhà nước là tài sản của nhà nước giao cho tổ chức.”

Rõ ràng, Tổng Công ty XNK Bình Dương được nhà nước giao quyền sử dụng 43ha đất thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất năm 2013 và nguồn tiền trả tiền sử dụng đất không thuộc ngân sách nhà nước, do đó quyền sử dụng 43ha đất này không phải là tài sản công phải bán đấu giá, mà là tài sản của doanh nghiệp chủ động đưa vào sản xuất, kinh doanh như góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp, chuyển nhượng mà không cần đấu giá, chỉ cần xin và được duyệt chủ trương. 

Chuyển nhượng ngay tình sao luật không bảo vệ?

Trước khi liên doanh, bán phần vốn góp, Tổng Công ty XNK Bình Dương đã làm đúng từ việc hợp tác thành lập liên doanh, đến việc giữ lại 43 ha để thực hiện Dự án, bán giá trị phần vốn góp… vì đều báo cáo xin chủ trương của Tỉnh ủy Bình Dương, đều được phê duyệt. 

Ngày 29/8/2016, Tỉnh ủy Bình Dương có văn bản đồng ý để Tổng Công ty giữ lại khu đất 43 hecta để chuyển nhượng cho Công ty Tân Phú. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng cho Công ty Tân Phú, ngày 1/3/2017, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương đã làm thủ tục điều chỉnh biến động đất đai đối với khu đất 43 ha (khoảng 2 tháng sau, ngày 10/10/2018,  Văn phòng Tỉnh ủy mới “tuyên bố” việc chuyển nhượng 43ha đất cho Công ty Tân Phú  là “đất công”, yêu cầu rà soát lại hồ sơ, thu hồi văn bản đồng ý chủ trương cho Tổng Công ty XNK Bình Dương chuyển nhượng 30% vốn góp...).

Bà Đặng Thị Kim Oanh - Chủ tịch Tập đoàn Bất động sản Kim Oanh cho biết: “Về Dự án 43ha cũng vậy, năm 2012 Bình Dương đã đồng ý giao khu đất 43ha cho Công ty Tân Phú làm chủ đầu tư, được cấp sổ đỏ đứng tên Tân Phú. 100% cổ phần của Công ty Tân Phú thuộc sở hữu Công ty Âu Lạc. Chúng tôi thấy pháp lý rõ ràng nên mua vốn, mua Công ty Âu Lạc, trong doanh nghiệp này có tài sản, có dự án 43 ha. Kim Oanh là bên thứ ba ngay tình, Kim Oanh đứng 100% vốn nên không cần phải chuyển tên trong sổ. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng trả lời rõ ràng việc chuyển nhượng 43ha đất này là đúng”.

Theo đó, ngày 20/8/2016, Tổng Công ty XNK Bình Dương có văn bản gửi Thường trực Tỉnh ủy Bình Dương đề nghị giữ lại khu đất 43 ha để bàn giao cho Công ty Tân Phú thực hiện dự án theo thỏa thuận; không chuyển về cho doanh nghiệp thuộc Tỉnh ủy Bình Dương.

Ngày 29/8/2016, Tỉnh ủy Bình Dương có văn bản đồng ý.

Ngày 8/12/2016, Tổng Công ty XNK Bình Dương ký hợp đồng chuyển nhượng khu đất 43 hecta cho Công ty Tân Phú, đã được điều chỉnh biến động đất đai, ghi nhận đơn vị sử dụng đất là Công ty Tân Phú.

Tuy nhiên, khoảng 2 tháng sau, ngày 10/10/2018, Văn phòng Tỉnh ủy tuyên bố việc chuyển nhượng 43ha đất cho Công ty Tân Phú  là “đất công”, yêu cầu rà soát hồ sơ liên quan đến việc chuyển nhượng khu đất 43ha. Sau đó, Văn phòng Tỉnh ủy Bình Dương thông báo thu hồi văn bản đồng ý chủ trương cho Tổng Công ty XNK Bình Dương chuyển nhượng 30% vốn góp.

Luật sư Dương Phi Anh cho rằng: “Có hai vấn đề pháp lý cần phải chú ý ở đây.

Thứ nhất, theo quy định của Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 thì “việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo Luật Đất đai; mà “đăng ký theo Luật Đất đai” chính là việc người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất hoặc được đăng ký biến động đất đai vào Giấy chứng nhận (khoản 5 Điều 95).

Thứ hai là việc “Bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự vô hiệu”. Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự quy định: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu:. Khoản 3: “Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định của Khoản 2 điều này...”.

Như vậy, trong vụ này, Tập đoàn Bất động sản Kim Oanh chính là bên thứ ba ngay tình, bởi lẽ họ bỏ tiền ra chuyển nhượng vốn một cách hợp pháp từ Công ty Âu Lạc, mà Công ty Âu lạc cũng chính là bên thứ ba ngay tình khi chuyển nhượng toàn bộ vốn của Công ty XNK Bình Dương. Do đó, trong trường hợp giao dịch trước đó vô hiệu (chẳng hạn các bị can lãnh đạo của Tổng Công ty XNK Bình Dương có bị kết tội do “vi phạm quy định về quản lý tài sản...” hoặc bị tuyên bồi thường do làm trái quy định) thì phía Tập đoàn Kim Oanh cũng sẽ không bị thu hồi đất, hoặc vốn đã chuyển nhượng một cách hợp pháp, ngay tình. 

Việc thu giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đóng băng dự án 43 ha, không cho triển khai, có nguy cơ gây thiệt hại cho doanh nghiệp hàng ngàn tỷ đồng. Thiệt hại nếu xảy ra do sai luật nếu có thì ai phải chịu trách nhiệm bồi thường?