Bức tranh thị trường nhà ở tại Hà Nội

Thách thức tiếp tục ghi nhận

Q4/2023 là thời điểm thị trường nhà ở tại Hà Nội ghi nhận số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong 10 năm qua, trên cả phân khúc thấp tầng và căn hộ.

Đối với phân khúc căn hộ, báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cho thấy, trong Q4/2023, nguồn cung tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Tuy nhiên, nguồn cung mới ghi nhận trong quý chỉ đạt 10.403 căn, Hạng B chiếm 84% nguồn cung. Đối với phân khúc thấp tầng, năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt 272 căn, giảm 82% theo năm. Nguồn cung mới có 87 căn, bao gồm 58 căn từ dự án mới Solasta Mansion tại Hà Đông và 29 căn từ dự án hiện hữu An Lạc Green Symphony tại Hoài Đức. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn đến từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Nhà liền kề là sản phẩm chính với thị phần 44%.

Khoảng giá phổ biến của cả hai phân khúc vẫn neo ở mức cao. Trong đó, các căn hộ có giá từ 51-70 triệu VNĐ/m² chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được, tăng 21% theo năm. Các căn hộ có giá trên 4 tỷ VNĐ chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023 tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ VNĐ chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ VNĐ.

Thêm vào đó, mặc dù hầu hết các chủ đầu tư không thay đổi giá nhưng lượng hàng tồn kho thấp tầng giá cao khiến giá sơ cấp tăng. Đơn cử, giá biệt thự sơ cấp tăng 55% theo quý lên 160 triệu VNĐ/m² đất chủ yếu do nguồn hàng giá thấp tại Mê Linh đã được bán trong quý 3/2023. Giá liền kề tăng 3% theo quý lên 194 triệu VNĐ/m² đất. Giá shophouse cũng tăng 3% theo quý lên 328 triệu VNĐ/m² đất.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội: “Phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao”.

Số lượng căn hộ bán được của căn hộ trong Quý 4/2023 đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 46%. Trong khi đó, phân khúc thấp tầng lại có lượng giao dịch thấp nhất trong nhiều năm. Số lượng giao dịch trong Q4/2023 giảm 37% theo quý và 67% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt 9%, giảm 5 điểm % theo quý và 12 điểm % theo năm. Năm 2023, chỉ có 359 căn được bán, thấp nhất kể từ năm 2014. Tổng số giao dịch thấp tầng giảm 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ trong 2023 chỉ đạt 36%, giảm 31 điểm % theo năm.

Trước tỷ lệ hấp thụ không lớn, bà Hằng phân tích: “Tâm lý của người mua hiện nay vẫn còn những quan ngại. Thực tế cho thấy, số lượng căn hộ bán được của Q4/2023 chủ yếu là những dự án mà chủ đầu tư có uy tín, đảm bảo về pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Do vậy, dù được hỗ trợ về mặt lãi suất cho vay ngân hàng đối với nhu cầu ở thực, người mua có những quan ngại nhất định về yếu tố pháp lý. Hơn nữa, ngân hàng cũng quan ngại về việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ pháp lý với dự án để hoàn tất thủ tục vay. Điều này vô hình chung ảnh hưởng tới quyết định của khách mua và số lượng nhà được bán, đồng thời lý giải cho thực tế dù lãi suất cho vay đã giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn không cao”.

Cơ hội nào cho người mua nhà có nhu cầu ở thực?

Theo bà Hằng, trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp. Thị trường thứ cấp có ưu điểm về khả năng mua được với nhiều lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả và pháp lý đảm bảo hơn. Đơn cử, giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%, liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn sơ cấp trên thị trường là 40%.

Đồng thời, người mua nhà có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ cơ sở hạ tầng phát triển. Các dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới không tập trung nguồn cầu ở các khu vực nội thành, khu vực trung tâm. Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn.

Báo cáo của Savills cũng cho rằng đây là điểm tích cực đối với nguồn cung, khi sản phẩm nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm và các tỉnh lân cận sẽ ngày càng giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Theo đó, trong năm 2024, thị trường sẽ đón nhận thêm 12.100 căn hộ mới, với 87% thị phần nằm tại các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến năm 2026. Đến năm 2026, phân khúc thấp tầng dự kiến sẽ có 14.000 căn mới từ 37 dự án. Các dự án lớn như Vinhomes Cổ Loa hay Vinhomes Wonder Park sẽ cung cấp thêm nguồn cung thấp tầng mới cho thị trường.

Bên cạnh đó, việc Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và gần đây nhất là Luật Đất đai được thông qua được kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường. Đơn cử, theo bà Hằng: “Việc quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi các sản phẩm hình thành trong tương lai là một trong những nội dung củng cố niềm tin cho người mua. Do vậy có thể tin rằng năm 2024 – 2025 và giai đoạn tiếp theo, niềm tin của thị trường sẽ được củng cố vững chắc hơn, các sản phẩm sẽ được cung cấp từ những chủ đầu tư uy tín và thực sự có năng lực tài chính, từ đó thị trường sẽ cân bằng và đa dạng hơn về sản phẩm”.