Dự án bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng: Người dân có mất nhà?

Người dân liệu có mất nhà khi dự án thế chấp?

Thời gian vừa qua, trên địa bàn TP.HCM nổi lên tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân xoay quanh các dự án giao dịch nhưng thiếu hàng loạt tiện ích, không như ký kết hợp đồng.

Theo báo cáo của hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay trên toàn TP.HCM có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Trong đó, có 9 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp.

Dự án Carillon 5 chưa được giải chấp dù sắp bàn giao

HoREA cho biết, có hàng loạt nguyên nhân dẫn đến việc người dân phản ứng chủ đầu tư (CĐT), như chuyện đóng kinh phí bảo trì theo quy định của luật Nhà ở năm 2005; chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị chung cư theo quy định pháp luật.

Tranh chấp giữa CĐT và ban quản trị nhà chung cư về việc đóng kinh phí vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư; tranh chấp giữa CĐT và cư dân về mức thu kinh phí vận hành nhà chung cư…

Đặc biệt, còn xuất hiện tranh chấp về phần sở hữu trong chung cư, chất lượng xây dựng chung cư, thiết bị phòng cháy chữa cháy, một số chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ, không làm sổ đỏ kịp thời cho người mua nhà. Chủ đầu tư thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, không được người mua nhà đồng ý.

Tình trạng trên ngày càng diễn ra phức tạp khiến tranh chấp xảy ra quyết liệt. Nhiều vụ căng băng rôn biểu tình phản tố chủ đầu tư đã xảy ra. Theo thống kê từ phía Sở Xây dựng TP.HCM, có hàng chục dự án đã đảm bảo đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, thế nhưng chủ đầu tư vẫn chưa giải chấp dự án nên còn rất nhiều vướng mắc.

Điển hình một số dự án hiện nay đang thế chấp như: Dự án khu dân cư số 4 thuộc khu đô thị mới Đông Tăng Long, phường Trường Thạnh, quận 9 do Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị làm chủ đầu tư. Hiện 143 căn nhà thấp tầng tại dự án này đang được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội. Dự án chung cư cao tầng Sky Villa do công ty TNHH Xây dựng Thương mại Tài Nguyên làm chủ đầu tư.

Dự án Carillon 5 ở số 291/2 Lũy Bán Bích, thửa đất số 84, bản đồ số 43, phường Hoà Thạnh, quận Tân Phú, TP.HCM đang được công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) mang đi thế chấp tại ngân hàng TMCP Tiền Phong chi nhánh TP.HCM.

Tương tự, dự án Stow Thủ Đức, số 2, đường Bình Chiểu, phường Bình Chiểu, quận Thủ Đức, TP.HCM, do công ty Cổ phần Tecco Sài Gòn (STC Corporation - STC) làm chủ đầu tư. 

Dự án căn hộ Stow Thủ Đức của STC đang thế chấp tại ngân hàng

Việc chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp không còn là chuyện mới và theo nhiều chuyên gia, điều này là hết sức bình thường bởi để có nguồn tài chính xây dựng dự án, hầu như chủ đầu tư nào cũng mang dự án đi thế chấp.

Tuy nhiên, đó chỉ là phần nổi của tảng băng chìm, bởi hiện nay đang tồn tại một thực tế là nhiều doanh nghiệp vô tư bán nhà đã thế chấp cho khách hàng mà không thực hiện giải chấp, dồn khách hàng vào cảnh dở khóc dở cười trước nỗi lo mất nhà.

Cẩn trọng trước tình trạng chủ đầu tư thế chấp tự án

Luật sư Trương Minh Hiếu từ Văn phòng Luật sư Huỳnh Minh Luật (Đoàn luật sư TP HCM) cho biết, ở Việt Nam, người mua nhà hình thành trong tương lai gặp rất nhiều rủi ro bởi chủ đầu tư vừa vay tiền ngân hàng vừa huy động vốn từ người mua bằng nhiều hình thức khác nhau.

Dòng tiền của khách hàng không được cơ quan nào giám sát minh bạch dẫn đến chủ đầu tư có thể sử dụng nguồn vốn sai mục đích, đầu tư một lúc nhiều dự án cùng lúc. Do đó, nguy cơ chậm bàn giao nhà, thậm chí dự án đổ bể là điều dễ xảy ra.

Căn cứ vào khoản 1 điều 147 Luật Nhà ở, trường hợp chủ đầu tư phải giải chấp nhà ở trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng, trừ trường hợp khách hàng và ngân hàng đồng ý.

Trong đó, giải chấp được hiểu là giải trừ thế chấp đối với tài sản đang ở ngân hàng. Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán phải được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

Mặt khác, tại điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng quy định người mua nhà và ngân hàng vẫn có thể thống nhất về việc không cần giải chấp và khi đó dự án nhà ở này vẫn được phép mua bán.

Nhằm minh bạch hóa thông tin cho người mua nhà, Sở Xây dựng TP HCM đã công khai nhiều dự án đang thế chấp ở ngân hàng. Tuy nhiên, nhiều trường hợp chủ đầu tư đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của dự án không thực hiện việc chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (từng nhà ở).

Từ đó dẫn đến nghịch lý, ngân hàng đang nhận thế chấp quyền sử dụng đất là thuộc phần sở hữu chung của dự án, chứ không thuộc sở hữu riêng của nhà ở, căn hộ nào, nên không còn giá trị xử lý tài sản với từng nhà ở, căn hộ với người mua (đăng ký thế chấp tài sản nào thì chỉ được xử lý tài sản ấy).

Nếu xảy ra tranh chấp, chính khách hàng phải khởi kiện chủ đầu tư trong một vụ án dân sự để đảm bảo quyền lợi chính đáng, hợp pháp của mình.