Chấp nhận hủy 2 bản án vụ bị đơn định nhảy lầu vì tòa tuyên thua kiện

Ông Lê Văn Dư sau phiên tòa phúc thẩm. Ảnh: Báo Giao Thông

Thông tin trên báo Giao Thông, chiều 24/7, TAND Cấp cao tại TP.HCM họp giám đốc thẩm đã chấp nhận kháng nghị, hủy cả hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm vụ tranh chấp giữa nguyên đơn là vợ chồng ông Phan Quý, bà Lê Thị Bích Thủy và 3 đồng bị đơn là ông Lê Văn Dư, Lê Sỹ Thắng, Khâu Văn Sĩ.

HĐXX đánh giá, việc TAND TP.HCM xử phúc thẩm xác định quan hệ tranh chấp quyền sử dụng đất là không đúng, mà phải là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi, tranh chấp này xuất phát từ quan hệ hợp đồng, vẫn còn thời hiệu khởi kiện.

TAND Cấp cao tại TP.HCM cho rằng, hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đương sự đã xác lập phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Từ đó, yêu cầu phản tố đề nghị công nhận hợp đồng của ông Lê Văn Dư là có căn cứ. Trong trường hợp không phát sinh thêm tài liệu chứng cứ nào khác, phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo yêu cầu phản tố của ông Dư. Vì thế, việc cấp sơ thẩm chấp nhận một phần, cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không áp dụng đầy đủ các quy định pháp luật.

Thứ hai, về thời hiệu khởi kiện, theo kháng nghị giám đốc thẩm, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vào năm 2002 và 2009 đều vi phạm điều cấm của pháp luật khi: người chuyển nhượng là ông Quý thời điểm năm 2002 chưa có QSDĐ; diện tích đất chuyển nhượng cho ông Dư, ông Thắng (87 m2/người) không đảm bảo điều kiện tách thửa; thủ tục chuyển nhượng bằng giấy tay, không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Theo quy định tại khoản 3 Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu trong trường hợp này không bị hạn chế.

Thứ ba, về yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Phan Quý, kháng nghị giám đốc thẩm nêu, thực chất yêu cầu của nguyên đơn là tuyến bố giao dịch dân sự vô hiệu do các bị đơn tự ý chuyển nhượng qua lại cho nhau và xây dựng nhà trái phép trên đất khi chưa có sự đồng ý của nguyên đơn. Nhưng, các lý do nguyên đơn trình bày không thuộc phạm vi thỏa thuận của các bên khi lập giao dịch chuyển nhượng; việc vi phạm xây dựng không phép trên đất thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan quản lý hành chính nhà nước mà không ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn.

Thứ tư, về yêu cầu phản tố của ông Lê Văn Dư đề nghị công nhận hợp đồng, kháng nghị phân tích thời điểm chuyển nhượng, các bên vi phạm một số điều cấm của pháp luật như phân tích ở mục 2, tuy nhiên, đến thời điểm phát sinh tranh chấp, vợ chồng ông Phan Quý đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ nên theo Nghị quyết 02/2004 của HĐTP TAND tối cao thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không coi là vô hiệu do vi phạm điều kiện chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp và hợp đồng chuyển nhượng không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền; mặt khác toàn bộ 674 m2 đất tranh chấp các bị đều đã chuyển nhượng cho ông Dư, nên không vi phạm điều kiện tách thửa theo QĐ 190/2009 của UBND TP.HCM.

Hơn nữa, các bên phát sinh tranh chấp nhưng thực tế bị đơn đã nhận đất và sử dụng từ lâu, nguyên đơn đã nhận đủ tiền. Vì vậy cần áp dụng khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015, rằng giao dịch dân sự có vi phạm bắt buộc về công chứng, chứng thực nhưng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Từ những phân tích trên trong kháng nghị, Chánh án TAND cấp cao tại TP.HCM cho rằng nếu không phát sinh thêm tài liệu, chứng cứ nào khác thì phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo yêu cầu phản tố của ông Dư. Nếu có chứng cứ khác xác định hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu thì tòa án phải giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu mới đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự.

Theo nội dung vụ án trên Tiền Phong, vợ chồng ông Quý có 3.500m2 đất trồng cây tại phường 15, quận Gò Vấp, TPHCM. Ngày 3/2, vợ chồng ông bán lại cho ông Sĩ 500 m² đất bằng giấy viết tay với giá 500 triệu đồng.

Đến tháng 4/2009, vợ chồng ông Quý tiếp tục bán cho ông Dư và ông Thắng (cháu ông Dư) mỗi người 87 m² bằng giấy viết tay với giá 435 triệu đồng. Ông Thắng và ông Sĩ sau đó đã bán lại cho ông Dư.

Ngày 29/3/2017, ông Quý đã yêu cầu UBND phường xử lý việc xây dựng trái phép và yêu cầu những người này phải hoàn trả 674m2 đất đã bán.

Tháng 6/2017, ông Quý khởi kiện ông Dư, ông Thắng, ông Sĩ ra TAND quận Gò Vấp; yêu cầu tòa tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông với các đồng bị đơn trước đây vô hiệu, công nhận 647 m² đã bán thuộc quyền sở hữu của nguyên đơn. Ông Quý đồng ý hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận trước đó (1,36 tỷ đồng).

Ông Dư cho rằng, toàn bộ diện tích đất 674m2 đất ông nhận chuyển nhượng lại từ vợ chồng ông Sĩ chứ không liên quan đến ông Quý. Do đó, ông không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Yêu cầu tòa công nhận các giao dịch mua bán đất giữa ông với vợ chồng ông Quý và vợ chồng ông Sĩ, tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Quý đối với phần đất mà ông đã mua. Ông Thắng, ông Sĩ cũng đề nghị tòa chấp nhận yêu cầu của ông Dư.

Tháng 11/2019, TAND quận Gò Vấp đã xử sơ thẩm tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Quý với ông Sĩ, công nhận 500 m² đất này cho vợ chồng ông Quý; chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Dư, công nhận hai hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Quý với ông Dư, ông Thắng tổng cộng là 174m2.

Sau phiên xử sơ thẩm, phía nguyên đơn và bị đơn đều kháng cáo, VKS cũng có kháng nghị. Ngày 1/7, TAND TP HCM xử phúc thẩm, chủ tọa Đỗ Khắc Tuấn thay mặt HĐXX tuyên bác kháng nghị của Viện kiểm sát, kháng cáo của phía bị đơn; chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn. Buộc bị đơn phải trả lại toàn bộ 674m2 đất cho ông Phan Quý (nguyên đơn) . Ông Quý có nghĩa vụ trả lại phần tiền đã nhận của các bị đơn từ thời điểm mua bán cùng với lãi suất đến ngày giải quyết vụ án.

Ngay sau khi án phúc thẩm vừa tuyên, 1 thành viên phía bị đơn xông ra ban công tóa án, có ý định nhảy lầu. Lực lượng chức năng đã kịp thời can ngăn. Ngày 15/7, Chánh án TAND cấp cao tại TPHCM đã ký quyết định kháng nghị giám đốc thẩm đối với vụ án.